买房订金退还的方法如下：
审视合同条款
仔细审查购房合同的每一项条款，查看是否存在对自己有利的约定内容，例如房屋的具体情况、交付时间、违约责任等。如果开发商存在违约行为，如房屋实际情况与合同描述不符、逾期交房等，可以据此要求退还定金。
与开发商协商
主动与开发商进行坦诚沟通，详细说明实际情况及退定金的具体原因。在协商过程中保持冷静和理智，避免情绪化表达，并提出合理的解决方案，如请求延迟购房时间或更换房屋等，以争取开发商的理解与同意。
寻求第三方帮助
如果与开发商协商未能取得理想结果，可以向消费者协会、房地产管理部门等权威机构投诉，如实反映问题。这些机构会依据具体情况公正调解，帮助达成解决方案。
法律途径
若协商无效，可以向人民法院起诉或依据仲裁协议申请仲裁。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
注意定金退还条件
一般情况下，如果交付定金的当事人按照约定履行义务，定金可以退或者抵作价款。如果收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的，应当双倍返还定金。
建议
在购房前，务必仔细阅读合同条款，了解定金的性质和退还条件。
在与开发商协商时，保持冷静和专业，提出合理的解决方案。
如果协商无果，及时寻求第三方帮助或通过法律途径维护自己的权益。
